城市更新项目前期之“概念规划、控规修编、片区开发方案”招标案例分享1

城市更新如火如荼的进行阶段，目前根据国家相关政策和文件，各地项目均不同程度开展。今天分享一个城市更新项目前期“概念规划、控规修编、片区开发方案”招标案例。

项目信息：

博雅片区（二期）城市更新项目更新范围约170.63亩，涉及人口约608户、1800人，总建设面积105.89亩，总建筑面积约30.5万平方米，建筑内容主要包含商品住宅、安置房、商业、地下车库、规划道路、配套用房及公共绿地。具体信息如下：

项目名称：海口市琼山区博雅片区（二期）城市更新项目；
项目阶段：可研/方案；
招标内容：概念规划、控规修编、成片开发方案；
地点：海南省海口市琼山区；
规模：17F住宅1栋、23F住宅1栋、31F住宅1栋、26F住宅2栋配套地下室13112.67㎡；
占地面积：16947.99㎡；
建筑面积：68331.19㎡；

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招标方式：

本项目属于城市更新项目前期阶段，涉及初步规划设计、控制规划修订编制、片区开发方案编制等内容。笔者分析放眼全国范围内，相关案例还是比较少的。本次招标选用了邀请招标系列的竞争性磋商。

招标方案：

项目名称：海口市琼山区博雅片区（二期）城市更新项目概念规划、控规修编、成片开发方案；

项目预算：¥2500000.00 元；

实施地点：采购人指定地点；

合同履行期限（服务期）：110 日历天；

质量要求：合格；

验收：项目结束后，成交单位须配合采购单位做好项目验收工作。

一、项目概述

本项目位于海口市琼山区博雅片区（二期），位于高登东街南侧、滨江路西侧，博雅上路北侧。拟通过政府征收占地面积约 179 亩。

博雅片区（二期）城市更新项目规划将依托项目毗邻南渡江和滨江路的良好区位条件及景观资源，规划“两区、三心、四轴”的空间结构，打造集商业、居住、休闲、娱乐、文化等功能为一体的宜居舒适的城市空间，同时构建良好的城市天际线，丰富滨水岸线景观。

二、服务需求

（1）海口市琼山区博雅片区（二期）城市更新概念规划。城市更新概念规划主要涉及更新分析、经济测算专题研究及概念规划方案。

（2）海口市滨江新城片区控制性详细规划局部修编（博雅城市更新片区）。其主要内容包括现状建设分析、上位规划解读、优化规划条件等。

（3）海口市琼山区博雅二期土地征收成片开发方案。其主要内容为背景、编制原则、编制依据、成片开发的位置、面积、范围等用地情况、公益性用地、成片开发的必要性、主要用途和实现的功能、开发期限及时序、成片开发效益评估、实施保障措施等。

成交信息：

成交信息供应商名称：雅克设计有限公司

供应商地址：海口市龙华区玉沙路19号城中城A座2层

成交金额：2130000.00元

成交日期：2023年07月25日

全部供应商：

第一成交候选人：雅克设计有限公司
第二成交候选人：海南津杭设计工程咨询有限公司
第三成交候选人：海口市城市规划设计研究院有限公司

评标方法：

一、资格审查：

1、独立承担民事责任能力：

①投标人若为企业法人：提供“统一社会信用代码营业执照”；
②若为事业法人：提供“统一社会信用代码法人登记证书”；
③若为其他组织：提供“对应主管部门颁发的准许执业证明文件或营业执照/商业登记证明”；
④若为自然人：提供“提供工商主管部门颁发的个体营业执照/身份证明文件”。

最低条件为自然人具备工商主管部门颁发的个体营业执照/身份证明文件；

2、良好的商业信誉和健全的财务会计制度：提供 2021 年度经会计事务所审核的财务审计报告，或提供 2022 年 1 月 1 日至今任意 1个月或 1 个季度的财务报表，新成立公司按实际情况提供。

正常的财务审计报告。

3、有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录：提供 2022 年 1 月 1 日至今任意 1 个月的缴纳税收及社保记录凭证，新成立公司按实际情况提供，不能提供的应提供纳税机构和社保机构出具的证明材料。

需要同时提供纳税证明和社保缴纳证明！

4、参加采购活动近三年内，在经营活动中没有重大违法记录

5、具有履行合同所必需的设备和专业技术能力

6、失信被执行人”、“重大税收违法失信主体”、“政府采购严重违法失信名单”、“政府采购严重违法失信行为记录名单”记录：提供信用中国、中国政府采购网查询结果的网页截图加盖公章，查询时间不得早于公告发布之日。

7、资质要求：具有行政主管部门颁发的城乡规划编制乙级（含）以上资质（因国土空间规划管理体制改革

原因，住房和城乡建设部办公厅于 2018 年 12 月 29日发文，不再受理城乡规划编制甲级单位资质申报，且新资质标准未出台，鉴于此情况比较特殊，因此招标对已到期的相关资质视同继续有效）或土地规划乙级（含）以上资质（提供资质证书复印件，加盖公章）。

城乡规划编制乙级（含）以上，土地规划乙级（含）以上

二、价格评分：

本次招标针对新型城市更新内容做了一些限制，做为商务技术评分项目。

评分方法：综合评分；

价格评分：磋商报价得分=（磋商基准价/最后报价）×价格权值×100

其中“磋商基准价=合规最低报价”，“价格权值：技术、商务部分80，价格部分20”。

商务技术得分满足的前提下可以理解为最低价中标。

三、商务技术评分

商务部分要点（满分配置）：

1、ISO体系（质量管理、环境管理、职业健康安全管理）；

2、4项业绩（过类似规划项目）；

3、相关专业人员：

城市规划相关专业或土地利用规划相关专业高级职称(含以上的) 1人；

规划、建筑、给排水、电气 4 个专业各 1 人，具有高级(含以上)职称的；

技术部分要点（满分配置）：

城市更新概念方案及控规修：编对城市更新概念方案的现状问题的梳理分析、经济测算、概念方案等
方面的评价，现状问题把握准确，方案合理，测算详细；
成片开发方案：对项目现状梳理、成片开发时序分析、成片开发效益分析等方面的评价，内容完整，科学合理，考虑全面，实施过程务实；
项目后期服务投标人所提供设计质量与进度保障方案中：方案完整、详细、优于项目对售后服务的要求，承诺对本项目提供及时的售后服务；

案例分析：

海口市深入学习贯彻党的二十届三中全会精神的实际行动，是认真落实省委、省政府部署，全力打好投资扩容增效攻坚战，以项目建设推动高质量发展的重要举措。开工项目共22个，涵盖城市更新、产业发展、基础设施、公共服务等领域，包括琼山区博雅片区（二期）城市更新项目、美华航空（海南）智慧产业园建设项目、丰恺思药物制剂研发生产制造中心项目、环海甸岛岸线贯通工程项目、江东新区国际消费精品产业港项目等，项目总投资152.39亿元。其中，4个城市更新项目集中开工，总投资95.39亿元，将进一步提升城市功能品质，改善人居环境，增进民生福祉，为城市发展拓空间、增动力、添活力。

从目前国内城市更新大方向看，各地住建局（更新局）目前主要集中开展的城市更新项目主要包括：老旧小区改造、老旧公共建筑改造、环境旅游人文设施改造。本次招标为规划类，政府采购部分充分理解了当前市场形式和采购开展方向，对供应商提出了一系列要求，也为供应商实际情况进行了理解和支持。从评标角度看对供应商城市更新技术进行了一些要求，要求供应商能针对项目编对城市更新概念方案的现状问题的梳理分析、经济测算、概念方案等方面的评价，对项目成片开发现状梳理、成片开发时序分析、成片开发效益分析等方面的评价等等。